Na co zwrócić uwagę przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego?
Kredyt hipoteczny jest zdecydowanie innym zobowiązaniem niż inne rodzaje kredytów jak chociażby kredyt gotówkowy. Jego rolą jest sfinansowanie nieruchomości, która z reguły stanowi też zabezpieczenie kredytu. Dodatkowo, jak już wspomniano na wstępie, jest to zobowiązanie na bardzo długi okres i wysoką kwotę. Osoba zaciągająca ten rodzaj kredytu będzie uiszczała ratę co miesiąc przez całe dekady. Wysokość raty będzie zatem miała duży wpływ na budżet domowy przed długi okres, a tym samym na poziom życia kredytobiorcy.
Sam koszt to nie wszystko na co powinno zwrócić się uwagę przy kredycie hipotecznym. Szczegółów jest zdecydowanie więcej, dlatego też przygotowaliśmy niniejszy poradnik aby wskazać najistotniejsze kwestie, które powinny być wzięte pod uwagę przy analizie parametrów kredytu, jego warunków, zapisów umownych oraz innych szczegółów, które chociaż mogą zdawać się niezbyt istotne, to w ogólnym rozrachunku mogą mieć spore znaczenie dla kredytobiorcy. Jest wiele istotnych kwestii, które powinny zostać przeanalizowane przed podjęciem decyzji o wybraniu konkretnej oferty kredytu hipotecznego. Warto poświęci zatem czas i dokładnie się z nimi zapoznać.
Na które parametry kredytu hipotecznego warto zwrócić uwagę?
Niemal wszystkie banki trudnią się udzielaniem kredytów hipotecznych. Ofert zatem jest dużo, a ich parametry mogą znacząco się od siebie różnić. Na co zwrócić uwagę, aby nie wybrać źle? Poniżej prezentujemy te parametry, na które powinieneś zwrócić uwagę oceniając kredyt hipoteczny.
Zwróć uwagę na wkład własny
Wkład własny jest niezbędny. Bez niego nie otrzymasz kredytu hipotecznego. Co prawda obecnie zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego wkład własny powinien wynosić 20% i w ofercie części banków rzeczywiście taka kwota obowiązuje. Jednak nie we wszystkich! Niektóre bank korzystają z „furtki” pozwalającej klientowi na posiadanie jedynie 10%, kolejne zaś 10% jest zabezpieczone w inny sposób (najczęściej w formie ubezpieczenia).
Zwrócenie uwagi na wkład własny jest on tyle istotne, że możesz niekoniecznie posiadać pełnych 20%. W takiej sytuacji musisz zrezygnować z oferty części banków, które wymagają pełnego wkładu własnego. Warto zatem już na wstępie dowiedzieć się, czy dana instytucja przewiduje możliwość ubezpieczenia części wkładu własnego.
Zwróć uwagę na zdolność i wiarygodność kredytową
Jedną z najistotniejszych kwestii, którą bierze pod uwagę bank jest zdolność kredytowa klienta. Jest ona określana jako możliwości finansowe kredytobiorcy do wywiązywania się z umowy kredytowej. To na jej podstawie bank określa ile jest w stanie mu pożyczyć. Niestety jeżeli będziesz zarabiał zbyt mało bank może nie pożyczyć ci pieniędzy w ogóle lub dostosować warunki (kwota, okres) do twoich możliwości. Sama zdolność kredytowa to nie wszystko. Istotna jest również wiarygodność kredytowa, która określana jest m.in. na podstawie twojej historii kredytowej, która zaciągana jest z BIK-u. Jeżeli w przeszłości nie wywiązywałeś się należycie ze spłaty innych zobowiązań prawdopodobnie masz niski scoring BIK, a to może stanąć na przeszkodzie w uzyskaniu kredytu hipotecznego. Za nim więc złożysz wniosek do banku warto abyś dowiedział się jak zbudować pozytywną historię kredytową, aby twoja szansa na kredyt wzrosła.
Zwróć uwagę na oprocentowanie kredytu hipotecznego
Oprocentowanie kredytu hipotecznego jest istotne, gdyż wpływa na jego całkowity koszt. Czym będzie wyższe tym większą ratę będziesz płacił i finalnie więcej oddasz bankowi. Warto więc zadbać o to, aby wybrać taką ofertę, w której oprocentowanie będzie stosunkowo niskie. Jednak to nie ta kwestia powinna być najistotniejsza, gdyż wysokość odsetek nie przesądza o całkowitym koszcie kredytu. Może się okazać, że oferta z nieco wyższym oprocentowaniem ogólnie będzie tańsza niż ta z wyższymi.
Zwróć uwagę na prowizję za udzielenie kredytu hipotecznego
Prowizja jest jednym ze składowych elementów większości kredytów udzielanych przez banki i ma istotny wpływ na RRSO. Dla banku jest zyskiem, zaś dla kredytobiorcy kosztem. Banki kształtują własną politykę w jej zakresie i wiele ofert kredytów hipotecznych różni się od siebie. W Twoim interesie jest zatem to, aby była jak najniższa. Na szczęście można ją negocjować, jednak często wcale nie trzeba tego robić, gdyż wiele banków w celu uatrakcyjnienia swojej oferty rezygnuje z niej. Znajdź zatem bank, który zaoferuje ci prowizję 0%, jednocześnie zwróć uwagę na ogólne RRSO, ponieważ nie zawsze brak prowizji oznacza, że oferta jest najbardziej atrakcyjna. Bank może zrekompensować sobie ją w oprocentowaniu.
Zwróć uwagę na CKK i RRSO
RRSO jest ogólnym wskaźnikiem kosztu kredytu, który bierze pod uwagę wszystkie możliwe opłaty, które kredytobiorca będzie musiał ponieść. W jej skład często wchodzi prowizja, oprocentowanie, ubezpieczenie oraz wszelkie inne koszty. To tak naprawdę ostateczne RRSO stanowi o atrakcyjności oferty pod kątem kosztów. Tani kredyt hipoteczny to ten, który posiada niskie RRSO. Całkowity koszt kredytu jest zatem jego pochodną. CKK możesz zobaczysz w symulacji przygotowanej przez bank. To z niej dowiesz się ile będziesz musiał finalnie zwrócić kredytodawcy.
Zwróć uwagę na rodzaj rat
Zwracając się do banku o kredyt hipoteczny będziesz mógł dokonać wyboru między ratami malejącymi a równymi. Raty równe (nazywane również stałymi) są formą spłaty, w której każda rata kredytu przez cały okres jego trwania jest taka sama. Jeżeli je wybierzesz, to w pierwszej kolejności będziesz spłacał odsetki od kredytu, a następnie kapitał. Kapitałowa część raty będzie się zwiększać, ale pierwotnie przyjmie niską wartość. Wraz z okresem trwania będziesz spłacał co raz więcej kapitału a co raz mniej odsetek.
Z ratami malejącymi jest nieco inaczej. Kapitał w każdej racie przez cały okres spłaty będzie taki sam, z kolei część odsetkowa będzie się zmniejszać. Pierwsze raty będą dość wysokie, ale każda kolejna będzie niższa od poprzedniej. Dużym plusem jest to, że od samego początku w dużej mierze będziesz spłacał część kapitałową. Warto wiedzieć, że uzyskanie kredytu z ratą malejąco jest trudniejsze, gdyż banki wymagają wyższej zdolności kredytowej.
Stając przed tego typu wyborem powinieneś przede wszystkim oszacować swoje możliwości i sprawdzić czy stać Cię na ratę malejącą. Jeżeli tak, nie powinieneś się wahać, gdyż wybierając ten rodzaj rat całkowity koszt kredyt będzie niższy. Ponadto będzie to opłacalna opcja w przypadku gdy w przyszłości chcesz nadpłacać kredyt i pozbyć się kredytu wcześniej. Nie będzie marnował środków na spłatę odsetek.
Zwróć uwagę na okres kredytowania
Wnioskując o kredyt hipoteczny będziesz musiał ustalić okres kredytowania, czyli okres w którym będziesz wywiązywał się z płatności za kredyt względem banku. Zarówno długi i krótki okres mają swoje wady i zalety. Dłuższy okres to większy koszt i niższa rata. Krótki z kolei to mniej pieniędzy dla banku, ale większe comiesięczne obciążenie. Oczywiście bank może nie udzielić ci kredytu na krótki okres, w przypadku gdy twoja zdolność kredytowa na to nie pozwoli. Zastanów się dobrze na czym bardziej ci zależy? Na szybszej spłacie zobowiązania czy mniejszej racie?
Zwróć uwagę na ubezpieczenie
Ubezpieczenie w wielu wypadkach będzie wymagane do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Banki co prawda mogą wymagać takiej formy zabezpieczenia, jednak nie mogą stawiać warunku wykupu ubezpieczenia wskazanego przez nich. Często propozycja banku w zakresie ubezpieczenia jest dość nieopłacalna i lepiej samemu rozejrzeć się za tańszym ofertami, których na rynku raczej nie brakuje. Co istotne nie wszystkie banki wymagają ubezpieczenia w tej samej wysokości. Warto więc przede wszystkim zapoznać się z wymaganiami banku, a następnie znaleźć możliwie tanie ubezpieczenie, gdyż ich ceny mogą znacząco się wahać (różnica w kosztach to nawet kilka procent wartości kredytu!), pomimo że zakres ubezpieczenia będzie taki sam.
Zwróć uwagę na wniosek kredytowy
Jedną z części procedury kredytowej jest wypełnienie odpowiedniego wniosku oraz złożenie niezbędnej dokumentacji. Jeżeli tego nie zrobisz nie otrzymasz kredytu hipotecznego. Jest to bowiem warunek otrzymania pozytywnej decyzji kredytowej, zaś bez wniosku i dokumentów twoje prośba o kredyt nie zostanie uwzględniona. Każdy bank posiada własny wzór, który może różnić się od innych w szczegółach. Instytucja może nie uznać wniosku wypełnionego na wzorze innym niż własny. Wypełniając wniosek o kredyt hipoteczny musisz zachować należytą staranność i zwrócić uwagę, czy nie doszło do pomyłek.
Zwróć uwagę na zapisy w umowie o kredyt hipoteczny
W celu otrzymania kredytu hipotecznego będziesz musiał podpisać stosowną umowę. Bank przedstawi ci tzw. wzorzec umowny. Znaczna większość zapisów w nim zawartych nie podlega negocjacjom. Nie dotyczy to jednak wszystkich zapisów i umowa w pewnym zakresie jest negocjowalna. Chodzi tutaj głównie o kwestie dotyczące kosztów. Niemniej powinieneś dokładnie zapoznać się z umową i starać się zrozumieć każdy jej zapis, a w przypadku braku takiego zrozumienia dopytać pracownika banku lub doradcy kredytowego. Jeżeli podpiszesz umowę będzie ona dla Ciebie wiążąca. Istotne jest zatem pełne zrozumienia tego, do czego się zobowiązujesz i czego możesz wymagać od banku.
Zwróć uwagę na sposób wypłaty
Istnieją dwie możliwości wypłaty kredytu hipotecznego. Bank może wypłacić pieniądze jednorazowo lub w transzach. Pierwsza z opcji będzie miała miejsce w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym, z kolei druga w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera. W przypadku budowy domu wypłata kolejnych transzy uzależniona jest od postępu prac budowlanych. Jeżeli twoja wypłata będzie jednorazowa nie ma większego problemu. Natomiast jeżeli bank wypłaci środki w transzach powinieneś dokładnie zapoznać się z warunkami wypłat. Lepiej wiedzieć na czym się stoi.
Zwróć uwagę na opłaty okołokredytowe
Decydując się na kredyt hipoteczny musisz mieć świadomość dodatkowych opłat, które wystąpią niezależnie od tego, w którym banku zaciągniesz kredyt. Warto je znać i odpowiednio się na nie przygotować. Możemy do nich zaliczyć koszty notarialne, opłaty związane z ustanowieniem hipoteki, wyceną nieruchomości, a także koszty aneksowania umowy oraz wystawienia promesy kredytowej.
Zwróć uwagę na możliwość wcześniej spłaty
Jeżeli planujesz wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego powinieneś sprawdzić zapisy dotyczące ewentualnych opłat. W ustawie o kredycie hipotecznym opłaty są określane jako rekompensata dla banku i jest w dużej mierze uzależniona od tego czy wybrałeś kredyt ze stałą czy zmienną stopą procentową.
Maksymalna rekompensata przy wcześniejszej spłacie kredyt hipotecznego może wynosić:
- do 3% wartości kredytu – w przypadku kredytu ze zmienną stopą, gdy jego spłata nastąpiła w ciągu pierwszych 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy.
- nie więcej niż koszty kredytodawcy związane z przedterminową spłatą – w przypadku kredytu ze stałą stopą.
Warto dokładnie sprawdzić zapisy umowne w tym zakresie. Bank co prawda nie może żądać opłaty wyższej niż ustawowe, ale być może będzie oczekiwał niższej opłaty. Niektóre banki w przypadku kredytów ze zmienną stopą oczekują maksymalne 3% jedynie w pierwszym roku, w następnych dwóch obniżają tę opłatę. Istotne jest abyś dokładnie wiedział jakich opłat bank będzie od ciebie oczekiwał, gdy zdecydujesz się na wcześniejszą spłatę.
Co jeszcze jest istotne? Zwróć uwagę na aspekty pozafinansowe kredytu hipotecznego
Nie tylko finansowe aspekty są istotne przy wyborze i przygotowaniu się do tak poważnej decyzji finansowej jaką bez wątpienia jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Inne czynniki również mają kluczowe znaczenie. Warto zapoznać się z tym czego powinieneś oczekiwać i na co się przygotować w relacji z bankiem, a co niekoniecznie dotyczy bezpośrednio kwestii finansowych.
Zwróć uwagę na wiedzę i profesjonalizm pracowników banku
Korzystając z usług banku masz prawo oczekiwać profesjonalizmu od pracownika danego oddziału. Powinien on w sposób możliwie wyczerpujący odpowiedzieć na wszystkie Twoje pytania, zasugerować opłacalne dla ciebie rozwiązania oraz możliwie sprawnie załatwić wszelkie formalności. Niestety nie zawsze tak jest i często wśród pracowników banków możemy natrafić na osoby niekompetentne. Taką osobę poznasz po tym, że będzie dopytywać innych pracowników, nie będzie wstanie precyzyjnie odpowiedzieć na zadane pytanie i nie zostawi po sobie dobrego wrażenia. W takim wypadku polecamy zmianę placówki lub skorzystanie z usług doradcy finansowego. Niemniej wśród nich również można trafić na osoby niekompetentne.
Zwróć uwagę na wymagane dokumenty
Spełniając wymogi formalne będziesz musiał zebrać pełną, wymaganą przez bank dokumentację, w tym zaświadczenie od pracodawcy oraz dokumenty dotyczące nieruchomości. Musisz również pamiętać o dochowaniu terminów. Niektóre dokument maja określoną z góry ważność. Jeżeli nie złożysz dokumentacji w terminie będziesz musiał pozyskiwać niektóre dokumenty jeszcze raz. Niestety każdy bank będzie wymagał od Ciebie dokumentacji i nie jest możliwe uzyskanie kredytu hipotecznego szybko i bez formalności, jednak niektóre banki mogą oczekiwać ich mniej niż inne. Dowiedz się zatem dokładnie jakie dokumenty musisz przygotować, zbierz je i możliwie szybko złóż w oddziale.
Zwróć uwagę sposób i szybkość działania banku
Ustawowym terminem na decyzję kredytową jest 21 dni liczonych od dnia złożenia wniosku. Niektóre banki oczywiście możliwie skracają ten termin i udzielają odpowiedzi o wiele szybciej. Niemniej potrzebują na to zgody klienta, warto więc jej udzielić. Niestety może się zdarzyć, że bank będzie zwlekał z decyzją. Warto więc zapoznać się z opiniami o bankach przed podjęciem decyzji o złożeniu wniosku o konkretny kredyt hipoteczny, a w przypadku zwlekania przypomnieć instytucji o jej ustawowym obowiązku.
Zwróć uwagę na usługi dodatkowe oferowane wraz z kredytem hipotecznym
Warto zwrócić uwagę na dodatkowe produkty, które często są oferowane przez bank wraz z kredytem hipotecznym. Zdarza się, że bank może mieć promocję polegającą na obniżeniu prowizji lub oprocentowania za np. założenie konta osobistego. W takim wypadku warto przekalkulować, czy jest to opłacalne, a więc czy opłaty związane z dodatkowym produktem nie przewyższają opłat, które poniósłbyś nie korzystając z danej promocji.
Na co zwrócić uwagę wybierając bank?
Same oferta kredytu hipotecznego jak niezwykle istotna zarówno pod względem finansowym oraz pozafinansowym. Istnieją natomiast kwestie dotyczące samego banku, z usług którego skorzystasz, które również mogą mieć dla ciebie duże znaczenie. Sam fakt podpisania umowy z podmiotem, z którym będziesz związany przez wiele lat sprawia, że powinieneś zastanowić się nad wyborem odpowiedniej instytucji i zwrócić uwagę na opinie i inne kwestie, które mogą pomóc ci w podjęciu ostatecznej decyzji.
Zwróć uwagę na opinie klientów o banku
Przed wyborem banku, którego oferta zdaje się być najbardziej opłacalna, warto zasięgnąć opinii innych osób, które współpracowały już z daną instytucją. Można to zrobić na naszej stronie wybierając odpowiedni bank z listy (znajdziesz ją w menu). Niestety często obraz, który się wyklaruje na podstawie takich opinii może być nieco wypaczony, gdyż z reguły różnego rodzaju komentarze dodają głównie osoby dopiero w momencie gdy są z czegoś niezadowolone. W przypadku poprawnej współpracy nie zawsze dana osoba ma motywację do dzielenia się opinią. Warto więc również podpytać znajomych czy członków rodziny, którzy skorzystali z kredytu hipotecznego w danym banku. Czym więcej opinii zbierzesz tym więcej będziesz wiedział o prawdopodobnym przebiegu współpracy między tobą a bankiem.
Zwróć uwagę na sposób złożenia wniosku
Nie wszystkie kwestie związane z otrzymaniem kredytu hipotecznego trzeba załatwiać osobiście. Część banków umożliwia złożenie wniosku mobilnie lub przez infolinię. Oczywiście dokumenty oraz sam podpis pod umową będziesz musiał złożyć osobiście. Niektóre formalności możesz załatwić niekoniecznie stawiając się w oddziale. Dużym plusem takiego rozwiązania jest możliwość skupienia się i wypełnienia wniosku bez pośpiechu w domowym zaciszu. Jeżeli wolisz w taki sposób złożyć wniosek znajdź bank, który umożliwia zdalne załatwienie części formalności.
Zwróć uwagę na miejsce w rankingu kredytów hipotecznych
Podejmując decyzję o wzięciu kredytu hipotecznego powinieneś wspomóc się odpowiednim zestawieniem, które umożliwi ci sprawdzenie podstawowych warunków kredytowych. Weryfikacja banku i jego oferty na własną rękę może być nieco problematyczna, warto zatem sprawdzić ranking kredytów hipotecznych i dokonać odpowiedniego wyboru. Składanie wniosku w pierwszym lepszym banku może okazać się nie najlepszą decyzją dla twoich finansów. Pamiętaj, że kredyt będziesz spłacał przez wiele lat. Po co więc przepłacać, gdy można zaoszczędzić składając wniosek kredytowy w odpowiedniej instytucji?
Czy według Ciebie jest jeszcze coś na co kredytobiorca powinien zwrócić uwagę przy kredycie hipotecznym?
Czy sam nie zwróciłeś uwagi na coś, co później okazało się istotne?
Co byś doradził osobom chcącym ubiegać się o kredyt hipoteczny?